8月26日，反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）相比一周前跌0.59%，報(bào)174.62點(diǎn)，連跌六周，創(chuàng)近兩年半新低。

自3月份美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息周期以來，香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率，市場(chǎng)預(yù)計(jì)香港銀行或?qū)⑸险{(diào)最優(yōu)貸款利率（BLR），推升房地產(chǎn)按揭利率，進(jìn)一步增加香港房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)壓力。

香港住房問題沉疴已久，最近兩屆香港特首也在接力聚焦，力求盡快解決這一問題。就在7月30日，香港新任特首李家超曾表示，香港政府已成立兩個(gè)工作組，針對(duì)處理公營(yíng)房屋和整體土地房屋供應(yīng)問題。

香港二手樓跌跌不休

8月26日，反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）相比一周前跌0.59%，報(bào)174.62點(diǎn)，連跌六周創(chuàng)近兩年半新低。該指數(shù)每周五公布，基于在中原集團(tuán)的買賣合約成交價(jià)編制，反映香港地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)。

其中，大型屋苑指數(shù)報(bào)176.09，按周跌0.25%，按月跌2.47%；中小型單位指數(shù)報(bào)174.24，按周跌0.29%，按月跌2.52%；大型單位指數(shù)報(bào)176.59，按周跌2.02%，按月跌3.77%。

中原地產(chǎn)研究部對(duì)此表示，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)174.62點(diǎn)，創(chuàng)128周新低（2020年3月低見174.03點(diǎn)）。最近一周CCL跌破175點(diǎn)，短期目標(biāo)下試170點(diǎn)，重返2019年初時(shí)的水平。CCL連跌6周，是2019年10月以來首見，樓價(jià)跌勢(shì)未止。

自3月份美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息周期以來，香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)：5月份以來，港元匯率頻頻觸及弱方兌換保證；金管局銀行體系總結(jié)余由2022年初近3600億港幣降至不足1250億港幣，1個(gè)月香港銀行拆借利率（Hibor）由0.25%升至1.85%……

在Hibor上行背景下，香港中原地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2022年3月以來開始下滑，7月中小型住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下滑5.1%，刷新疫情以來最大跌幅。

預(yù)期銀行加息樓市承壓

與此同時(shí)，分析人士則在擔(dān)心，香港或許即將上調(diào)最優(yōu)貸款利率（BLR，指針對(duì)最優(yōu)質(zhì)商業(yè)或居民的貸款利率），進(jìn)而推升按揭貸款成本，增加香港房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力。據(jù)中金公司研究部數(shù)據(jù)，上輪加息周期銀行于2018年9月上調(diào)BLR12.5個(gè)百分點(diǎn)后，香港地產(chǎn)價(jià)格于2019年2月累計(jì)下調(diào)約8.4%。

“若未來進(jìn)一步上調(diào)BLR，可能加大住房按揭貸款的付息壓力?！?/span>中金公司研究部策略分析師劉剛表示，未來上調(diào)BLR，可能會(huì)邊際增加銀行成本、推升房地產(chǎn)按揭利率。但由于最優(yōu)貸款利率上調(diào)滯后于已經(jīng)走高的資金利率，因此對(duì)港股整體的金融條件的增量影響有限。

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生則提到，當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，今年以來香港GDP已連續(xù)兩個(gè)季度同比負(fù)增，相比2018年9月香港銀行上調(diào)貸款利率時(shí)的基本面更為疲軟。今年2月以來香港失業(yè)率再度上升，截至6月為4.7%，遠(yuǎn)高于2018年3月-2019年7月維持的2.8%。

“房地產(chǎn)及樓宇業(yè)權(quán)是香港經(jīng)濟(jì)的重要支柱，在2021年香港實(shí)際GDP中占比達(dá)到19.6%。歷史上，每次銀行加息都會(huì)造成香港房?jī)r(jià)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，即便2018年只加息一次?！彼A(yù)計(jì)，本次如果香港銀行貸款利率相比上次更大幅度攀升，對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊或?qū)⒏黠@。

值得注意的是，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波7月24日曾表示，過去幾個(gè)月本港樓價(jià)雖有輕微回調(diào)，但仍大致保持平穩(wěn)。雖然本港私人住宅物業(yè)過半數(shù)已沒有按揭貸款，但當(dāng)香港隨美國(guó)進(jìn)入加息周期，供樓人士的按揭還款負(fù)擔(dān)難免增加，市民在置業(yè)或作其他投資決定時(shí)，還是以審慎策略為上。

港府發(fā)力針對(duì)房屋難題

香港住房問題沉疴已久，最近兩屆香港特首也在接力聚焦，力求盡快解決這一問題。

6月9日，香港時(shí)任特首林鄭月娥曾表示，該屆政府大膽嘗試興建過渡性房屋，此項(xiàng)目現(xiàn)已成為房屋階梯的重要部分。當(dāng)局承諾興建2.5萬個(gè)單位，目前已覓得足夠土地興建逾2.1萬個(gè)單位。她說，該屆政府的公營(yíng)房屋供應(yīng)量較上屆政府五年任期的供應(yīng)量多40%，相信未來十年此數(shù)必會(huì)大幅上升，期待下屆政府在過渡性房屋工作方面再加把勁。

到了7月30日，香港新任特首李家超也公開表示，香港政府明白社會(huì)關(guān)注房屋問題，因此成立兩個(gè)工作組，針對(duì)處理公營(yíng)房屋和整體土地房屋供應(yīng)問題，希望盡快交出成績(jī)。不論公屋或一般土地房屋供應(yīng)，政府都期望做到提速、提效、提量。當(dāng)局會(huì)探討各項(xiàng)土地來源的可能性，但現(xiàn)階段主力從現(xiàn)有土地來源中盡量增加供應(yīng)量，其中主要考慮綠化地帶的土地。

順便一提的是，陳茂波8月25日在香港房托基金協(xié)會(huì)成立典禮上表示，截至今年7月，本港房托基金市場(chǎng)的市值逾2100億港元，規(guī)模較2005年增長(zhǎng)近五倍。恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)股息累計(jì)指數(shù)較2008年推出時(shí)上升近七倍，表現(xiàn)遠(yuǎn)勝同期恒生指數(shù)總股息累計(jì)指數(shù)的升幅，足見房托基金的價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?/strong>

為推動(dòng)房托基金市場(chǎng)的發(fā)展，香港政府多管齊下推出支持政策。例如，香港證監(jiān)會(huì)于2020年底修訂了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，放寬房托基金的投資限制；強(qiáng)積金管理局于同年亦放寬強(qiáng)積金計(jì)劃投資房托基金的限制，以擴(kuò)闊房托基金投資者的基礎(chǔ)；香港政府去年推出了為期三年的資助計(jì)劃，以進(jìn)一步提高在香港設(shè)立房托基金的吸引力。

責(zé)編：桂衍民