近日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究近期房地產(chǎn)金融等重點(diǎn)工作。上海證券報(bào)記者獲悉，下一步，金融管理部門將繼續(xù)支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)同有關(guān)部門和地方政府，共同做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，包括保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，防范化解緩釋房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，從嚴(yán)查處上市房企、發(fā)債房企財(cái)務(wù)造假、虛假信披及中介機(jī)構(gòu)未履職盡責(zé)違法違規(guī)行為等。

今年以來(lái)，資本市場(chǎng)在支持房企融資方面持續(xù)發(fā)力。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，資本市場(chǎng)支持房企股債融資合計(jì)超2700億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)政策將延續(xù)寬松導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)基本面有望進(jìn)一步改善。

做好房企合理融資支持和融資監(jiān)管

金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)提出，過(guò)去一段時(shí)間，金融部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端綜合施策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得良好效果。

上證報(bào)記者獲悉，下階段，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)積極支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風(fēng)險(xiǎn)，做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體包括，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”增信模式作用，促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問(wèn)題。做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。

同時(shí)，穩(wěn)妥做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置和違規(guī)查處。堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)應(yīng)對(duì)上市房企集中退市問(wèn)題，確?！巴说孟?、退得穩(wěn)”。從嚴(yán)查處上市房企、發(fā)債房企財(cái)務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)未履職盡責(zé)等違法違規(guī)行為。

中金公司董事總經(jīng)理蔡雪珂認(rèn)為，上述舉措有利于緩釋房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在穩(wěn)字當(dāng)頭的前提下，對(duì)于未出險(xiǎn)房企，統(tǒng)籌信貸、債券、股權(quán)、REITs資產(chǎn)證券化等工具，更大力度支持其合理融資需求，防范風(fēng)險(xiǎn)向企業(yè)進(jìn)一步蔓延傳染；對(duì)于已出險(xiǎn)房企，支持其運(yùn)用展期、重組等市場(chǎng)化工具，鼓勵(lì)控股股東、實(shí)控人參與股權(quán)融資，緩釋違約風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心。

他還提及，對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量較好的出險(xiǎn)房企，要推動(dòng)其在完成保交樓任務(wù)后，運(yùn)用破產(chǎn)重整程序，為引戰(zhàn)重組創(chuàng)造條件。引導(dǎo)頭部房企、地方國(guó)企積極參與重整投資，推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型更好適應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式；助力困難項(xiàng)目保交樓，有序出清債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于嚴(yán)重資不抵債、消極“躺平”的房企，在不影響保交樓的前提下實(shí)施破產(chǎn)清算。

前10個(gè)月資本市場(chǎng)支持房企股債融資合計(jì)超2700億元

去年底，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“股權(quán)五條”等政策措施，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，堅(jiān)持股債聯(lián)動(dòng)，支持房企通過(guò)資本市場(chǎng)合理融資，同時(shí)穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內(nèi)房企98家（其中港股93家），總市值合計(jì)約2.3萬(wàn)億元。

一方面，滿足正常經(jīng)營(yíng)房企合理融資需求。今年前10個(gè)月，資本市場(chǎng)支持房企股債融資合計(jì)超2700億元。其中，股權(quán)融資方面，去年底以來(lái)，已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購(gòu)重組項(xiàng)目通過(guò)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)或備案，擬融資合計(jì)約440億元。債券融資方面，前10個(gè)月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過(guò)2300億元。此外，中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”增信模式落地，支持民營(yíng)房企發(fā)行債券；4單保障性租賃住房公募REITs發(fā)行上市，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)。

另一方面，持續(xù)加大構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的融資支持力度。積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，加大保障性住房建設(shè)等“三大工程”的股債融資支持力度，9月底出臺(tái)資本市場(chǎng)支持保障性住房建設(shè)實(shí)施方案；推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，發(fā)布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，將公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，首批已受理4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，房地產(chǎn)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的需要，也是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。去年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在此背景下，資本市場(chǎng)應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮好直接融資功能，如支持優(yōu)質(zhì)房企用好債券融資支持工具，通過(guò)資本市場(chǎng)開(kāi)展股權(quán)融資等。

房地產(chǎn)行業(yè)基本面有望進(jìn)一步改善

中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。本次金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)提出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，政策落地影響仍需時(shí)間顯現(xiàn)效果，預(yù)期將延續(xù)寬松導(dǎo)向，后續(xù)城市購(gòu)房政策或?qū)⒊掷m(xù)優(yōu)化，并與經(jīng)濟(jì)政策共同發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)基本面有望進(jìn)一步改善。

蔡雪珂認(rèn)為，本次金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)突出了金融服務(wù)實(shí)體的持續(xù)性和針對(duì)性，房地產(chǎn)方面提出“一視同仁”和“三大工程”。相比國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)更加突出，客觀上更需要融資政策呵護(hù)和支持。同時(shí)，推進(jìn)保障性住房、城中村改造和平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施“三大工程”建設(shè)，有利于推動(dòng)新房需求釋放，直接和間接拉動(dòng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈投資，為房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造政策窗口期，為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)助推動(dòng)能。

信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝表示，北京、鄭州等地調(diào)整優(yōu)化公積金貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行近日提出有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，證監(jiān)會(huì)提出要保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，持續(xù)推進(jìn)完善REITs市場(chǎng)體系等。未來(lái)地產(chǎn)銷售與房企融資環(huán)境有望保持寬松狀態(tài)，為樓市復(fù)蘇積聚動(dòng)力。

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