備受關(guān)注的公募房地產(chǎn)投資信托（REITs)項(xiàng)目再迎關(guān)鍵進(jìn)展。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此前完成發(fā)改委答辯的近30個(gè)公募REITs項(xiàng)目中，已有約5個(gè)由發(fā)改委推薦到了證監(jiān)會。

與此同時(shí)，基金公司繼續(xù)備戰(zhàn)公募REITs。已經(jīng)答辯的公司除了補(bǔ)充材料，等待審核之外，挖掘籌備優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目仍是目前的重點(diǎn)工作。

公募REITs有新進(jìn)展

完成答辯后，公募REITs又傳來新消息。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，證監(jiān)會和交易所已在對項(xiàng)目進(jìn)行審核，其中5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度較快。

公募REITs距離正式推出還需要經(jīng)過哪些步驟也備受業(yè)界關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，證監(jiān)會和交易所審批比較嚴(yán)格，大概率會有反饋和修訂環(huán)節(jié)。此外，投資者的接受與否將決定REITs能否發(fā)行成功。因此，還需要經(jīng)過項(xiàng)目路演、網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢價(jià)、定價(jià)程序、網(wǎng)上和網(wǎng)下投資者的認(rèn)購與配售等環(huán)節(jié)，才能上市交易。

一家基金公司相關(guān)人士反饋，發(fā)改委將項(xiàng)目推薦至證監(jiān)會后，還要交易所、中基協(xié)、中證協(xié)等正式出臺相關(guān)配套規(guī)則及指引；證監(jiān)會、交易所履行注冊、審查程序。經(jīng)證監(jiān)會注冊后基金公司才能設(shè)立公募REITs產(chǎn)品，發(fā)售基金份額募集基金。

創(chuàng)金合信基金表示，旗下公募REITs項(xiàng)目處于發(fā)改委審核階段，審核通過后續(xù)還需要經(jīng)過證監(jiān)會和交易所的聯(lián)合審查，才能上市。

公募REITs的制度建設(shè)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目鎖定也在繼續(xù)緊鑼密鼓地推進(jìn)。

近期，深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝表示，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則體系框架的重要部分，深交所配套規(guī)則“1個(gè)辦法+兩個(gè)指引”已于9月份完成公開征求意見，將在履行相關(guān)程序后正式發(fā)布。

國投瑞銀不動產(chǎn)投資中心劉先鳴表示，交易所配套規(guī)則覆蓋了REITs生命周期中“募、投、管、退”全鏈條，對市場關(guān)心的審核標(biāo)準(zhǔn)、定價(jià)機(jī)制、認(rèn)購方法、上市流程、擴(kuò)募與并購條件等重要問題做出規(guī)定，將成為各市場主體開展業(yè)務(wù)的依據(jù)。

一家基金公司REITs產(chǎn)品負(fù)責(zé)人認(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品發(fā)售的流程、投資者準(zhǔn)入、存續(xù)期的運(yùn)營管理和信息披露是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)?！氨热缁A(chǔ)設(shè)施基金的收購及份額權(quán)益變動，在征求意見稿中提到，投資者及其一致行動人持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額達(dá)到5%后，每增加或者減少5%需要進(jìn)行公告；持有基金份額達(dá)30%后，繼續(xù)增持需要采取要約方式收購；上述比例的調(diào)整對原始權(quán)益人如何有效避免資產(chǎn)被同業(yè)惡意收購將有較大影響?！?/span>

相關(guān)配套規(guī)則出臺前，業(yè)內(nèi)也在持續(xù)挖掘和儲備優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

“當(dāng)下的一項(xiàng)重點(diǎn)工作是挖掘和儲備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。項(xiàng)目必須滿足發(fā)行REITs的合規(guī)性要求，現(xiàn)金流的來源及其穩(wěn)定性是關(guān)注的重點(diǎn)。REITs產(chǎn)品注重現(xiàn)金分紅，關(guān)系到該項(xiàng)資產(chǎn)是否適合用于發(fā)行REITs。此外，發(fā)起人的相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)也是關(guān)注點(diǎn)，發(fā)改委要求回收資金應(yīng)主要用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，所以，發(fā)起人持有或運(yùn)營較多同類資產(chǎn)、有較多項(xiàng)目儲備將是一個(gè)優(yōu)勢。目前我們公司已儲備了一些園區(qū)、高速公路項(xiàng)目。”華南一位基金公司人士說。

還有基金公司在等候材料的上報(bào)通知?！叭涨皣野l(fā)改委就REITs試點(diǎn)相關(guān)工作下發(fā)了文件，要求各家機(jī)構(gòu)按照新的格式重新整理上報(bào)材料，具體上報(bào)時(shí)間尚未通知。我們的工作重點(diǎn)仍是按照要求，完善已經(jīng)上報(bào)的項(xiàng)目，等待審批?！眲?chuàng)金合信基金人士說。

平衡參與主體利益

發(fā)展公募REITs，需要平衡好原始權(quán)益人、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)以及公眾投資者的利益訴求，業(yè)內(nèi)人士對此也紛紛獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

中金基金表示，治理和管理機(jī)制是REITs產(chǎn)品具有持續(xù)生命力的關(guān)鍵。目前來看，多數(shù)公募REITs項(xiàng)目在發(fā)行以后，基金管理人會聘請?jiān)紮?quán)益人或其關(guān)聯(lián)方作為外部運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定及落實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營策略?；鸸芾砣司佑诠娡顿Y人和原始權(quán)益人之間，要將保護(hù)公眾投資人的利益放在首位，維持公眾投資人和原始權(quán)益人的平衡。

“基金管理人需要足夠長的時(shí)間和耐心培養(yǎng)資產(chǎn)篩選能力和資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，在現(xiàn)有的股、債、衍生品投資之外，開拓不動產(chǎn)投資的新版圖?！眲⑾萨Q認(rèn)為，為了平衡各方利益，比較容易操作的方法是尋找一塊可分配的新蛋糕，確保各方受益。在他看來，與REITs發(fā)展較為成熟的市場相比，我國REITs試點(diǎn)的缺憾是暫時(shí)沒有稅收優(yōu)惠政策，這將影響REITs產(chǎn)品的分紅，削弱各方的利益協(xié)調(diào)空間。

“中國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施屬于沉睡資產(chǎn)，還不是活躍的稅源。REITs業(yè)務(wù)能激活這一領(lǐng)域的交易，創(chuàng)造新的GDP來源，擴(kuò)大稅基。預(yù)計(jì)這一輪REITs試點(diǎn)推出后，國家相關(guān)部委會進(jìn)一步研究REITs稅務(wù)配套政策。在稅務(wù)優(yōu)惠政策的支持下，REITs的市場空間會更加廣闊。”劉先鳴說。