近期，各地都在紓困樓市。不過(guò)，即便“一城一策”搞了幾年，但當(dāng)下的政策還是老掉牙的那幾板斧。一直以樓市調(diào)控“模范生”示人的長(zhǎng)沙，近日出臺(tái)了一個(gè)別出心裁、膽大心細(xì)的政策——“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”。簡(jiǎn)單講，業(yè)主手上的房子若盤(pán)活供作租賃住房，或者是保障性租賃住房，或者是長(zhǎng)租房，就不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。也就是，限購(gòu)政策就松動(dòng)了。

????之所以說(shuō)別出心裁，在于長(zhǎng)沙并非像其他城市那樣，一直在“水多了加面、面多了加水”上做鐘擺式循環(huán)，一直在如何刺激或抑制需求上兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，而是從疏堵結(jié)合、供需兩側(cè)的視角，將需求勢(shì)能引導(dǎo)至政策希望導(dǎo)向的路徑。

????房地產(chǎn)是實(shí)打?qū)嵉闹еa(chǎn)業(yè)，但超高的房?jī)r(jià)下，供需端錯(cuò)配嚴(yán)重。有購(gòu)買(mǎi)力的人，往往是被限購(gòu)的人，而廣大新市民、無(wú)房戶(hù)無(wú)購(gòu)買(mǎi)能力。新時(shí)期樓市的頂層設(shè)計(jì)，就是通過(guò)保障性租賃住房、長(zhǎng)租房來(lái)糾偏供需錯(cuò)配。也就是，大規(guī)?；I建體面的、低租金和小戶(hù)型的保租房，讓3-4億新市民以低成本方式扎根大城市，為包括樓市在內(nèi)的內(nèi)需提供可持續(xù)的動(dòng)力。

????保租房盡管有保障的屬性，但其本意還是要以市場(chǎng)化為主導(dǎo)來(lái)推進(jìn)，通過(guò)盤(pán)活存量引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，建立存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)的新模式。此次長(zhǎng)沙新政，就是將需求側(cè)管理與供給側(cè)改革結(jié)合起來(lái)，設(shè)計(jì)“以租換購(gòu)”的激勵(lì)機(jī)制，順勢(shì)引導(dǎo)住房供給側(cè)改革，即保租房和長(zhǎng)租房，因勢(shì)利導(dǎo)地建立市場(chǎng)供應(yīng)保租房的機(jī)制，作為限購(gòu)松綁的前置條件。

????更重要的是，這樣的政策設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了“住”和“不炒”的兼容。以往政策邏輯下，購(gòu)買(mǎi)多套房一定是“炒”，必須得抑制。長(zhǎng)沙的新邏輯就是“以租換購(gòu)”的激勵(lì)，要想買(mǎi)一套房，就得拿出手上的一套房作為保租房、長(zhǎng)租房，運(yùn)營(yíng)期限不低于10年，并接受政府租賃平臺(tái)的管理。這樣的前置條件下，擁有多套房就是“炒”的屬性淡化了，從而釋放需求，確保樓市平穩(wěn)。

????對(duì)于長(zhǎng)沙這樣的二線城市來(lái)說(shuō)，過(guò)去20年樓市紅紅火火，存量房源很多，但交易頻率比較低，特別是戶(hù)型設(shè)計(jì)陳舊的那些房源。新的政策設(shè)計(jì)下，不僅增量需求被激活，存量房源有序轉(zhuǎn)化為租賃房源。而且，在政府統(tǒng)一的管理平臺(tái)下，這些房源是規(guī)?；C(jī)構(gòu)化的房源，租期穩(wěn)定、秩序穩(wěn)定，全社會(huì)的租金也就降下來(lái)了，這也是政府發(fā)展保租房和長(zhǎng)租房的本源。

????當(dāng)然，想法美好的政策，落地效果還取決于設(shè)計(jì)能否激勵(lì)相融?？梢允潜Ｗ夥?，也可以是不受租金管制的長(zhǎng)租房；可以是機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，也可以是自行出租運(yùn)營(yíng)，期間還可以將房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資金退出。靈活的設(shè)計(jì)給長(zhǎng)期投資者提供選擇，打消了被迫長(zhǎng)期持有，難以在有資金需求時(shí)退出的顧慮，同時(shí)不影響租賃房源的穩(wěn)定供應(yīng)。這樣，租金就控制住了，可謂一舉多得。

????最后，多套房的購(gòu)買(mǎi)者有多少，愿意接受長(zhǎng)期租賃委托、接受租金管制的有多少，不得而知。但至少，退出限購(gòu)、釋放多套房購(gòu)置需求，絕不是一味地刺激需求，縱容投機(jī)炒作，而是既要滿(mǎn)足客觀存在的需求，也要將其因勢(shì)利導(dǎo)。這需要精細(xì)化的政策設(shè)計(jì)，智慧化的架構(gòu)搭建，以及后續(xù)實(shí)時(shí)查漏補(bǔ)缺，堵上可能出現(xiàn)的套利行為，這才是調(diào)控走向成熟和長(zhǎng)效的標(biāo)志。