◎聶林浩 記者 嚴(yán)曉菲

　　公募REITs是近期市場上的一道亮麗風(fēng)景線。截至8月8日收盤，中證REITs全收益指數(shù)今年以來漲幅超過12%，并于近日錄得9連漲，在公募產(chǎn)品中可圈可點。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資產(chǎn)荒背景下性價比突出、有效匹配長期資金投資需求以及投資環(huán)境日趨友好，是公募REITs備受青睞的主要驅(qū)動因素，憑借穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，疊加分紅特點，預(yù)計公募REITs長期配置價值將逐步顯現(xiàn)。

　　公募REITs全面爆發(fā)

　　近期，全球資本市場“動蕩不安”，而我國公募REITs市場則一片“歲月靜好”。中證REITs全收益指數(shù)“漲勢如虹”，今年以來漲幅已擴(kuò)大至12.42%，成為2024年表現(xiàn)居前的一類公募產(chǎn)品。

　　具體來看，今年以來，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅均在30%左右，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等漲幅超20%。此外，華夏北京保障房REIT等產(chǎn)品價格屢創(chuàng)歷史新高。

　　“隨著無風(fēng)險收益率的持續(xù)下降，REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)較為清晰、波動風(fēng)險相對較小，目前的風(fēng)險收益情況比較符合市場需求?！辈r基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄說。

　　二級市場表現(xiàn)火熱，一級市場也不遑多讓，各家基金公司紛紛加快“上新”節(jié)奏。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月8日，今年以來，7家基金公司共新上市了11只公募REITs產(chǎn)品，募集金額達(dá)279.88億元，相較去年5只REITs新品和170.92億元的募集規(guī)模均有大幅提升。

　　另外，各家管理人申報項目的熱情也與日俱增。截至目前，今年以來申報的REITs項目已達(dá)25單，而去年同期僅有8單。并且，與去年同期多為擴(kuò)募不同，除中航京能光伏REIT外，今年以來申報項目均為首發(fā)。

　　三大因素“點燃”火熱行情

　　公募REITs何以受到資金熱捧？

　　首先，在資產(chǎn)荒背景下，機(jī)構(gòu)投資者交易熱情持續(xù)升溫。平安證券固收團(tuán)隊分析稱，權(quán)益市場弱勢、利率持續(xù)下行，使得作為高分紅資產(chǎn)、且近期價格穩(wěn)定的REITs性價比越發(fā)突出。

　　“公募REITs作為高分紅資產(chǎn)且與股、債的相關(guān)性都不強(qiáng)，是資產(chǎn)荒下一類較好的投資標(biāo)的選擇。”國聯(lián)證券固收首席分析師李清荷表示，目前公募REITs的主要市場參與方包括保險、券商自營、理財子公司等，各類機(jī)構(gòu)投資者參與交易的熱情度正在不斷上升。

　　其次，公募REITs填補(bǔ)了大類資產(chǎn)配置空白，匹配了長期資金投資需求。滬上一家基金公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從資產(chǎn)端來看，不動產(chǎn)的收益和風(fēng)險屬性與其他大類資產(chǎn)有比較明顯的區(qū)別，境內(nèi)REITs填補(bǔ)了資本市場大類資產(chǎn)領(lǐng)域的空缺。從需求端看，近幾年，在權(quán)益市場震蕩、非標(biāo)資產(chǎn)受限、中長期利率下行的大環(huán)境下，部分長期資金欠配情況明顯。而新上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs很好地匹配了這部分資金的需求，所以REITs越發(fā)受到長期資金的關(guān)注。

　　最后，政策支持態(tài)度明確，投資環(huán)境日趨友好。華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部高級副總裁林偉鑫表示，實時指數(shù)的發(fā)布使REITs市場生態(tài)更加完善：一方面，實時指數(shù)為REITs市場提供更完善的參考基準(zhǔn)，投資者可以更便捷地了解REITs市場整體日內(nèi)行情走勢；另一方面，有助于REITs指數(shù)跟蹤機(jī)制和產(chǎn)品的開發(fā)與推進(jìn)，為后續(xù)發(fā)展REITs指數(shù)基金、ETF等衍生金融產(chǎn)品，以及引入增量資金奠定基礎(chǔ)，一定程度上改善市場流動性。

　　中金基金創(chuàng)新投資部執(zhí)行負(fù)責(zé)人劉立宇認(rèn)為，中證REITs全收益指數(shù)充分考慮了樣本分紅的再投資收益，能夠較好地反映全市場上市REITs整體市場表現(xiàn)。同時，進(jìn)一步豐富了REITs市場產(chǎn)品和工具種類，更好促進(jìn)REITs市場生態(tài)建設(shè)。

　　公募REITs長期配置價值顯現(xiàn)

　　盡管8月8日出現(xiàn)小幅回調(diào)，但公募REITs此前9連漲的強(qiáng)勁表現(xiàn)依然讓市場對其充滿期待。

　　市場人士認(rèn)為，隨著公募REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段，REITs發(fā)行范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，底層資產(chǎn)類型更加多元，或吸引更多更廣泛的資金入市，進(jìn)而有助于市場整體流動性提升。長期來看，擴(kuò)大供給、提升資金容量將有助于提升公募REITs在資產(chǎn)配置中的戰(zhàn)略地位。

　　“從大方向來看，REITs是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)，在資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)退出等方面占有重要地位，在政策支持下，未來前景廣闊?！崩钋搴煞Q，REITs本身屬于長期配置型品種，具有穩(wěn)定的高比例分紅是其最大特點。在當(dāng)前資本市場，高收益資產(chǎn)依然缺乏，REITs依靠其穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，疊加分紅特點，在資產(chǎn)配置中依然占有一席之地。隨著底層資產(chǎn)業(yè)績基本面的逐漸修復(fù)和現(xiàn)金分派的穩(wěn)步推進(jìn)，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價值逐步顯現(xiàn)。

　　李清荷同時提醒，第一，關(guān)注部分項目基本面的潛在風(fēng)險，如產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流類項目的“以價換量”、出租率下降等；第二，關(guān)注公募REITs常態(tài)化發(fā)行后，超預(yù)期新發(fā)和擴(kuò)募所帶來的供給壓力；第三，公募REITs市場定價機(jī)制仍有待完善，此前曾出現(xiàn)幾輪明顯的大漲大跌，存在一定的估值波動風(fēng)險。